Mengenal Istilah Akta Jual Beli (AJB) Dalam Dunia Properti

Gambar : satuharapan.com

Dalam dunia properti, transaksi jual beli properti adalah proses yang membutuhkan perhatian besar, terutama dari segi legalitas. Salah satu dokumen penting dalam transaksi ini adalah Akta Jual Beli atau yang biasa dikenal dengan istilah AJB. Bagi mereka yang baru pertama kali terlibat dalam jual beli properti, istilah ini mungkin terdengar asing, tetapi AJB memainkan peran krusial untuk memastikan bahwa transaksi tersebut sah secara hukum.

Artikel ini akan membahas lebih dalam mengenai AJB, mulai dari definisinya, proses pembuatannya, hingga fungsinya dalam transaksi properti.

Apa Itu Akta Jual Beli / AJB?

Dalam konteks properti, Akta Jual Beli atau yang sering diucapkan dengan istilah AJB adalah dokumen resmi yang menandakan transaksi jual beli properti antara penjual dan pembeli. AJB disahkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan merupakan bukti sah perpindahan hak kepemilikan properti dari penjual kepada pembeli.

Proses pembuatan AJB melibatkan beberapa tahap, seperti verifikasi dokumen, pembayaran pajak, dan pemeriksaan sertifikat tanah, untuk memastikan transaksi dilakukan secara legal dan sesuai peraturan yang berlaku di Indonesia. Setelah AJB selesai, pembeli bisa melanjutkan proses balik nama sertifikat ke Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Akta Jual Beli berfungsi sebagai bukti sah di mata hukum atas aktivitas transaksi jual beli dan pemindahan kepemilikan properti. Di dalamnya tertuang harga dan ketentuan lainnya yang telah disepakati kedua belah pihak.

Salah satu perbedaan utama antara AJB dan sertifikat tanah adalah bahwa sertifikat tanah menunjukkan hak kepemilikan suatu properti, sedangkan AJB adalah dokumen yang menunjukkan bahwa transaksi jual beli properti tersebut telah terjadi. Setelah AJB dibuat, pembeli bisa mengajukan perubahan nama pada sertifikat tanah ke Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Proses Pembuatan AJB
Pembuatan AJB melibatkan beberapa tahapan penting yang perlu dilalui oleh penjual dan pembeli. Berikut langkah-langkah umum dalam proses pembuatan AJB:

1. Verifikasi Dokumen

Sebelum AJB dibuat, PPAT akan memverifikasi dokumen dari penjual dan pembeli. Dokumen yang biasanya diperlukan adalah sertifikat tanah, KTP, NPWP, bukti lunas pembayaran pajak, dan surat nikah (jika sudah menikah).

2. Pembayaran Pajak

Sebelum penandatanganan AJB, baik penjual maupun pembeli wajib menyelesaikan kewajiban pajak mereka. Penjual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh), sementara pembeli wajib membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

3. Penandatanganan AJB

Setelah dokumen diverifikasi dan pajak telah dibayarkan, penjual dan pembeli akan menandatangani AJB di hadapan PPAT. Penandatanganan ini menandai perpindahan hak kepemilikan properti secara sah.

4. Pengajuan Balik Nama Sertifikat

Setelah AJB ditandatangani, pembeli dapat mengajukan perubahan nama di sertifikat tanah ke BPN untuk memastikan kepemilikan properti secara resmi tercatat atas nama pembeli.

Kegunaan dan Fungsi AJB
AJB memiliki peran yang sangat penting dalam transaksi jual beli properti. Beberapa fungsi utama dari AJB adalah sebagai berikut:

• Bukti Legalitas Transaksi: AJB merupakan dokumen legal yang menjadi bukti bahwa transaksi jual beli properti telah dilakukan secara sah. Ini melindungi hak pembeli sebagai pemilik baru properti.

• Syarat Balik Nama Sertifikat: AJB diperlukan sebagai salah satu dokumen penting dalam proses balik nama sertifikat tanah di BPN. Tanpa AJB, pembeli tidak dapat mengubah nama pemilik yang tercantum di sertifikat.

• Perlindungan Hukum: Dengan adanya AJB, baik penjual maupun pembeli mendapatkan perlindungan hukum dari sengketa atau klaim di kemudian hari. Jika suatu saat terjadi masalah hukum terkait properti, AJB menjadi bukti kuat yang dapat dipakai di pengadilan.

Pajak dan Biaya Terkait AJB
Selain biaya untuk pembuatan AJB, ada beberapa pajak dan biaya lain yang harus diperhatikan oleh penjual dan pembeli. Berikut beberapa di antaranya:

• Pajak Penghasilan (PPh): Penjual wajib membayar PPh sebesar 2,5% dari harga jual properti.

• Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): Pembeli wajib membayar BPHTB yang biasanya sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).

• Biaya Administrasi PPAT: Honorarium PPAT biasanya berkisar antara 0,5% hingga 1% dari nilai transaksi, tergantung kesepakatan antara pihak yang terlibat.

Risiko Jika Tidak Menggunakan AJB
Tidak menggunakan AJB dalam transaksi properti dapat menimbulkan berbagai risiko, baik bagi penjual maupun pembeli. Beberapa risiko tersebut antara lain:

• Tidak Ada Bukti Legal: Tanpa AJB, transaksi jual beli tidak memiliki bukti legal yang sah. Ini dapat menyebabkan masalah di kemudian hari, terutama jika terjadi sengketa terkait kepemilikan properti.

• Potensi Penipuan: Tidak adanya AJB membuka peluang bagi penipuan. Penjual mungkin masih bisa mengklaim kepemilikan properti meskipun pembayaran sudah dilakukan.

• Kesulitan Balik Nama: Tanpa AJB, pembeli tidak dapat melakukan proses balik nama di BPN, sehingga kepemilikan properti secara sah tidak dapat diubah.

AJB merupakan dokumen yang sangat penting dalam transaksi jual beli properti. Dokumen ini tidak hanya menjadi bukti legal dari transaksi, tetapi juga melindungi hak dan kepentingan penjual serta pembeli. Penting bagi semua pihak yang terlibat dalam jual beli properti untuk memahami prosedur dan fungsi AJB agar transaksi berjalan lancar dan sah secara hukum. Dengan memastikan adanya AJB, baik penjual maupun pembeli dapat terhindar dari risiko hukum yang dapat muncul di kemudian hari.

Bagi Anda yang sedang atau akan melakukan transaksi properti, pastikan untuk selalu berkonsultasi dengan PPAT dan mematuhi semua prosedur hukum yang berlaku demi keamanan transaksi Anda.